賃貸住宅の取り壊しと立ち退き①-5
2023年12月01日
賃貸住宅の取り壊しと立ち退き①-5
社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。
今回は、前回（賃貸物件の取り壊しと立ち退き）の続きです。
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前回は、貸主側から見た「取り壊しと立ち退き」に有効と言える契約形態「定期建物賃貸借契約」をご紹介しました。
今回はその「定借」のデメリットについてです。
定期建物賃貸借契約のデメリット
定借のメリットは、簡単に言うと「一定時期が来れば、費用を掛けず確実に解約ができる」というものでしたが、それではデメリットはどういったものがあるのでしょうか。
❶ 大幅な家賃の減額が必要
入居者側からすると、自分自身の意思でいつでも解約できる（いつまでも住むことができる）普通型建物賃貸借契約に比べ、
住み続けたくても時期が来れば必ず退去しなければならない
退去のときに立退料も貰えない
といった定借は、入居者にとって「圧倒的に不利な契約」と言えます。
裏を返せば「よっぽどの事がなければ契約したくない形態」とも言えます。
つまり定借は、入居者に敬遠される成約がしにくい契約なのです。
建て替えを検討するような古い物件でそんな契約を成約させるには・・・そう、
普通型よりも大幅な家賃の減額が必要でしょう。これがデメリットの1つです。
❷ 普通型の既存入居者を定借に移行するのは容易ではない
定借は取り壊しにかなり有効だな。よし！
ならば、普通型で契約している既存の入居者も定借にしてもらおう！
・・・残念ながら、それは相当に難しいでしょう。
（❶）で述べたように「定借」は新規契約でも難しいものなのに、既に「普通型」の権利を持っている借主にお願いするのは尚更、至難の業と言えます。
たまたま、ちょうど解約の予定があった入居者ならば応じてくれるかも知れませんが、引き続き住みたいと思っている入居者にしてみれば「え？なんで？」と、なるのは間違いなく、相当に良い条件を提示しなければ承諾はしてもらえないでしょう。
はい。これも、成立させるには大幅な家賃の減額が必要です。
（場合によっては❶よりも更に大幅な減額が必要かもしれません）
大袈裟ではなく「もう家賃収益は諦める」くらいの覚悟は必要でしょう。
立退料や弁護士費用を上回るような額の家賃収益を失うかもしれませんが、それ以上に「解約の確約」という事実は重要なのです。
本気で取り壊しを考えているならば「この辺は覚悟の上」と腹を括るほかないと思いますよ。
はい。今日のところはここまで。
次回は、「立ち退きと定期賃貸借契約のまとめ」についてお話しさせていただこうかと思います。
エリアは狭いですが、弊社でも厚木市・海老名市・伊勢原市近辺であれば管理が可能です。
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