駐車場の管理業務①-2

2023年08月11日

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社長の小宮です。

弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。

ビルや住宅だけでなく、月極やコインパーキングなど駐車場管理も数多くお任せいただいております。

 

今回は、前回（駐車場の管理業務）の続きです。

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前回は月極駐車場の管理業務についてでしたが、今回はコインパーキングの管理についてです。

 

 

まずは

コインパーキングの運営形態は大きく分けて以下の2種類となります。

 

借地契約型

　地主様から運営会社が土地をお借りし、コインパーキングを運営する方式です。

　コインパーキングに必要な設備機器、工事などは全て運営会社が負担して管理するため、

　そもそも地主様に管理義務などがありません。故に管理委託も存在しません。

　地主様の収入は運営会社からの「地代」です。自主運営よりも少額となる事が多いですが

　一定の収益を安定して上げられる強みと、費用が一切かからないメリットがあります。

 

自主運営型

　地主様が自分の土地にコインパーキングに必要な設備を導入し、運営する方式です。

　故に様々な管理義務が生じるため、管理委託も存在します。

　地主様の収入は「コインパーキングの売上金」です。初期投資費用、運営費用、維持費用

　などコストが掛かる一方、借地契約よりも大きな収益を生む可能性があります。

　但し、競争相手・周辺工事・行事などの「周辺要因」、天候・季節・災害などの「自然要因」

　といった外的要因の影響を受けやすく、売上は安定しないため注意が必要です。

 

 

借地型は管理を運営会社が行うので、ここでは「自主運営型」における管理委託についてご説明します。

 

 

コインパーキング（地主自主運営）の管理業務

弊社が行っているコインパーキングの管理業務は以下の通りです。

 

売上管理

最近はクレジット決済や交通系カード決済が行えるコインパーキングも増えてきましたが、基本的には現金決済ですので、こまめに売上金を回収する必要があります。

そんな手間や売上金集計を地主様に代わり実施するのが管理会社の仕事です。

（主な業務）

精算機管理　（売上集金・釣り銭補充・ロール紙交換）

→　精算機の金庫は収納できる上限があります。駐車場規模や精算機によって上限量は違いますが

　　必ず毎日とか1週間置きなど、定期的な集金が必要です。毎回休まず集金する事が困難な地主様

　　に代わり弊社が集金を実施します。また、併せて精算機内の釣り銭・ロール紙の補充を実施します。

月次一括送金　および　月次明細書の作成

→　売上は月毎に一括して地主様へ送金します。その際、入金額の内訳を記した「月次明細書」を作成し

　　地主様へ提出します。明細書では日別の売上状況などの情報も一目で分かるようになっています。

　　又、月次明細書はそのまま所得申告の資料となるので、確定申告などの手間も軽減できます。

 

💡ポイント💡

売上管理を管理会社に委託するメリットは、何といっても「精算機管理」の存在です。

集金を怠るなどして金庫上限に達したり釣り銭が無くなると、以降、一切の精算が出来なくなりお客様に

多大なご迷惑をお掛けするばかりか、返金対応や売上放棄など、金銭面でも大きな影響があります。

常に休みなく集金業務を続ける事が困難な可能性がある場合は積極的に活用しましょう。

尚、管理には「委託料」が発生しますが、料金は物件規模等によって違いますので確認しておきましょう。

 

 

物件管理

駐車場利用者が不便なく快適に使用できるよう、地主様は運営者として敷地内の管理やトラブルの対応をする義務を負います。

そんな業務を地主様に代わり実施するのも管理会社の仕事です。

（主な業務）

現地巡回

→　問題をいち早く察知・解決するため、定期的に現地を巡回してまわります。

　「不正車両は居ないか」「設備に破損はないか」「不法投棄はないか」「雑草は生えていないか」

　　併せてタバコのポイ捨てなども多いので「敷地内のゴミ拾い」も実施しながら確認しています。

トラブル対応

→　現地巡回や利用者からの連絡などで明らかになった問題に対して、適切に処置していきます。

　　またコインパーキングの特性上、24時間365日の電話受付対応や、売上金の盗難対策なども

　　必要になるため、弊社提携の警備会社を利用して即時対応を実施しています。

修繕や改装のご提案

→　現地巡回や利用者からの連絡などで明らかになった駐車場設備の不具合について、地主様に

　　計画案や工事見積を提示して修繕や改装のご提案を行います。

　「雑草・水たまり対策」「機械設備の不具合」「柵・車止めなどの老朽化」「白線の引き直し」など

 

💡ポイント💡

月極駐車場以上に大変なのが「トラブル対応」です。24時間利用できるコインパーキングでは、

トラブルもまた24時間365日、いつでも発生する可能性があります。

このトラブル対応を「個人」で行うのは物理的に不可能と言え、管理委託は必須になるでしょう。

 

 

ちなみに

弊社では、「売上管理」と「物件管理」を一括で受託しております。

残念ながら、どちらか一方のみの管理委託はお断りしております。

※売上管理のみ　→　×　　24時間対応不可避の物件管理を地主個人で行う事は困難なため

※物件管理のみ　→　×　　精算機の絡むトラブルが多いため、物件管理者は売上管理も必須

 

 

「所有地を駐車場に」と、お考えの地主様の参考になれば幸いです。

 

 

 

はい。今日のところはここまで。

今回もお読みいただきありがとうございました。

次はまた違った話題についての記事にする予定です。

 

 

エリアは狭いですが、弊社でも厚木市・海老名市・伊勢原市近辺であれば管理が可能です。

月極やコインパーキング駐車場の管理先をご検討のオーナー様はお気軽にご相談下さいね。

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